Artikkel ilmus 4. septembril Äripäeva teemaveebis kinnisvarauudised.ee
Teiste OECD riikidega võrreldes on Eesti selle aastatuhande esimestel kümnenditel võtnud oluliselt rohkem looduslikku maad inimtegevuse jaoks kasutusse looduskeskkonna, põllumaa ja sageli metsamaa arvelt. Seetõttu on ka üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ üks suunamuutusi senisest kompaktsem maakasutus ja selle vajadust avasid eksperdid Arvamusfestivali arutelul.
„Maakasutus läbib kõiki teemasid toidujulgeolekust taristu ja elamute majandamiseni. Eestis on nii kasvavaid kui ka kahanevaid piirkondi ja mitmel põhjusel on mõistlik maakasutust tihendada,“ märkis Tiit Oidjärv Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumist.
Kompaktne maakasutus tähendab ruumi senisest säästlikumat kasutamist: olemasolevate asulate tugevdamist, tühjade või alakasutatud alade kasutuselevõttu ning uute arenduste suunamist sinna, kus taristu ja teenused on juba olemas.
Hendrikson DGE keskkonnaeksperdi Anni Kurismani hinnangul on see samm õiges suunas. Küsimus on tema sõnul just otsustusloogikas, mis annab võimaluse vaadata kaugemale üksikarendusest ja selle hetke vajadusest ja pigem arvestada pikka perspektiivi.
Ehitada saab jätkuvalt
Maahõive vähendamisega kaasneb üsna kiiresti küsimus, kas see tähendab tulevikus piiranguid uutele kodudele, ettevõtetele ja investeeringutele. Advokaadibüroo TEGOS kinnisvara- ja keskkonnaõiguse ekspert Indrek Kuke sõnul ei ole kitsalt käsud, keelud ja piirangud lahenduseks.
„Analüüsisime kevadel, millised võiksid olla instrumendid, seal hulgas õiguslikud, millega maakasutust suunata ja maahõivet vähendada. Meie analüüsi üks järeldusi oli, et lisaks seaduse tasandil põhimõtete sõnastamisele, tasub tõsta ka teadlikkust, et inimesed saaks paremini aru sellest, miks maahõive vähendamisega tuleb tegeleda. Näiteks, kas iga põllu peale elamuarenduse tegemine on mõistlik võib-olla peaks hoopis asustust tihendama,“ märkis Kukk. „Ettevõtlusega saab ikka tegeleda, aga targemini. Kasutame maad viisil, mis on konkreetses asukohas mõistlik. Neid otsuseid peaksid mingil määral toetama ka majanduslikud stiimulid - näiteks toetused ja hüvitised, kuid ka maksunduslikud meetmed.
Ka piirkonniti tuleb läheneda erinevalt. Kui Harjumaal on aktuaalne kiire valglinnastumine, siis Valga- või Põlvamaa väljakutse on hoopis piirkonnakeskuste nõrgenemine. Seetõttu peab kompaktse maakasutuse sisu sõltuma kohast.
Valglinnastumise taga on inimeste soov oma maja järele, kuid mitte ainult
Kinnisvaraarendaja ja Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse esimehe Andres Aaviku sõnul saab valglinnastumist osaliselt seletada inimeste eelistusega elada eramajas või ridaelamus. Tema hinnangul on osalt põhjus ka selles, et linnad ei ole võimaldanud piisavalt uut ja tihedat elamuehitust.
„Valglinnastumine on selle tulemus, et linnad ei ole vastu võtnud elanikke, linnad ei ole lubanud tihedust,“ märkis Aavik.
See ei tähenda, et inimesed ei sooviks eeslinnas elada. Vastupidi, lastega peredel on nõudlus oma hoovi ja ridaelamute järele täiesti olemas. Küsimus on selles, kui palju maad ühe pere elukoht võtab ja kuidas asustus tervikuna kavandatakse.
Aavik tõi näiteks Soome, kus ka eramupiirkondade krundid on sageli Eestist väiksemad. Seega võib kompaktsem maakasutus tähendada lisaks kortermajadele ka kompaktsemat eramute ja ridaelamute piirkonda.
Asustusala - tihehoonestusala teede, tänavate ja väljakutega, trasside (sihid, kraavitrassid, õhuliinid, torujuhtmed jm), parkide, tööstus- ja tootmismaaga, spordirajatiste, lennuväljakute, jäätmete mahapanekute seaduslike kohtadega. Ehituskrundid ja üksikud hooned koos kuni 0,3 ha suuruse õue-aiamaaga. Siia alla arvatakse ka karjäärid, mäeeralduse alusel tegutsevad maavarade maapealese kaevandamise alad, välja arvatud freesturbaväljad. Allikad: kehtiva üleriigilise planeeringu ülevaatus (2020), Statistikaamet
Sama mõtet illustreerib Rae valla näide. Ivari Rannama Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumist kirjeldas, kuidas valla põhjapiirkonna üldplaneeringus tõmmati elamualasid servadest koomale, samal ajal kui ühistranspordiühenduste läheduses suurendati tihedust. Selliseid otsuseid tuleks tema sõnul teha varakult, sest hõredaks planeeritud ruumi on hiljem raskem muuta. Oluline on aga ka see, et inimestel oleks kompaktses paigas hea elada.
„Kui linn või asula on meeldiv, teenused lähedal ja liikumine lihtne, valivad inimesed selle elupaigaks. Kui loome kvaliteetset ruumi ka tiheasustuses, siis me pigem tahamegi seal rohkem olla,“ lisas ta.
Kompaktse asustuse üks eelis on võimalus tuua kodud, töökohad ja teenused üksteisele lähemale. Indrek Kukk tõi esile ka liikumise olulisust.
„Võib-olla peaksime hoopiski asustust tihendama, et inimestel oleks võimalik saada kõiki avalikke teenuseid kodu lähedalt ilma, et peaks selleks kasutama oma isiklikku sõiduautot,“ märkis Kukk.
Samas muutuvad inimeste vajadused elu jooksul. Lastega pere jaoks võib olla oluline kooli ja lasteaia lähedus ning suurem elamispind; vanemas eas võivad väärtuslikumaks muutuda teenuste lähedus ja väiksem kodu. Arutelus toodi välja, et ka Eesti eluasemefond peaks võimaldama rohkem elukaare jooksul toimuvat liikumist.
Praegu võib põllule ehitamine olla lihtsam kui linna tihendamine
Kompaktse maakasutuse üks keskseid küsimusi on seetõttu majanduslik: kas riigi ja kohalike omavalitsuste reeglid toetavad tegelikult seda, et arendataks olemasolevate asulate sees?
Kukk tõi näitena Tallinna pikad planeerimismenetlused. Kui linnas võib korterelamu planeerimine võtta aastaid kauem kui selle lähivallas, tekib arendajal otsene majanduslik põhjus valida linnatagune põld.
„Kui arendaja mõtleb, kuhu ta võiks arendada – kas nt Harku või Rae valda – ja seal on detailplaneeringu menetlusaeg kaks-kolm aastat versus Tallinnas kaheksa aastat, siis loomulikult on lihtsam arendada Tallinna lähivaldadesse kui näiteks Tallinna kesklinna,“ märkis Kukk.
Aaviku sõnul muutub menetlusele kuluv aeg otseselt eluaseme hinnaks. „Oleme kesklinna projektis välja arvutanud, et üks täiendav aasta menetlusprotsessi lisab keskmisele korteri lõpphinnale 10 000 eurot, mille maksab kinni lõpptarbija ehk koduostja,“ lisas ta.
Seetõttu tuleb kompaktse maakasutuse saavutamiseks uue maa säästmise kõrval võtta ka teisi meetmeid. Kui soovitakse, et rohkem uusi kodusid sünniks olemasolevate linnade ja asulate sees, peab seal arendamine olema praktiliselt võimalik ja majanduslikult mõistlik.
Aaviku hinnangul on Tallinn selles suunas juba samme teinud: lihtsustanud ja lühendanud detailplaneeringute algatamise protsessi, kaardistanud muude menetlusprotsesside lühendamise võimalusi ning muutnud paindlikumaks suhtumist maa sihtotstarbesse.
Uue ehitamise kõrval saab paremini kasutada olemasolevat
Kompaktsem maakasutus võib tähendada ka seda, et vanale hoonele leitakse uus otstarve. Aavik tõi näiteks büroohooned, mille nõudlus on pärast koroonapandeemiat vähenenud, samal ajal kui vajadus eluasemete järele on püsinud või kasvanud. Sellistel juhtudel võiks regulatsioon lihtsustada hoonete konverteerimist.
Sama loogika kehtib pruunalade ja kasutuseta kruntide kohta. Kui linnas või asulas on maa, mille juurde juba viivad teed ja tehnovõrgud, on ühiskonna vaatest mõistlik küsida, miks võtta enne kasutusele uus põld või mets.
Ivari Rannama sõnul leidub tiheasustusaladel juba praegu jõude seisvaid krunte, mille kasutuselevõtmist saavad toetada ka majanduslikud stiimulid.
Mõtestatud maahõive valikud määravad tulevikus meid ümbritsevat keskkonda, rõhutas Aire Rihe Kliimaministeeriumist. Mitmel pool Lääne-Euroopas on loodus kehvas seisus ja selle valu pealt on juba tehtud ka maad säästvaid otsuseid. „Meie saame seda ennetada ja hoida neid ökosüsteeme, mis on meile väärtuslikud,“ ütles ta. „Korduskasutamine, pruunaladele või unaraladele uute alade rajamine on väga soodustatud ja seda peaksimegi selgitama. Samas aitab see minimeerida ka mõjusid mullale ja elurikkusele.“
Majandus saab kasvada ka olemasoleval maal
Kõige olulisem muutus on ehk mõtteviisis. Seni on Eestis olnud suhteliselt lihtne laiendada asustust uuele maale. Üleriigilise planeeringu suund on enne tegutsemist küsida, kas sama areng saaks toimuda olemasolevas ruumis. Seejuures koos majanduskasvuga. „Numbreid vaadates on selge, et majandus saab kasvada ilma, et me võtaks täiendavat maad kasutusele,“ märkis Oidjärv. „Kompaktse maakasutuse küsimus on eelkõige selles, kus on kõige targem ehitada.“
Kui uus kodu, töökoht või ettevõte saab tekkida sinna, kus on juba teed, ühistransport, tehnovõrgud ja teenused, võidab nii inimene, ettevõtja kui ka ühiskond. Juhul kui olemasolevast ruumist tõesti ei piisa, alles siis jääb võimalus võtta kasutusele uus maa, kuid senisest teadlikuma valiku tulemusel.
Artikkel on valminud Paide Arvamusfestivalil Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi üleriigilise planeeringu arutelu „Kui kaua me oma maad ära anname?“ alusel.
